มั่นคง
ผู้เกษียณอายุชาวต่างชาติระยะยาว
ผู้เกษียณอายุชาวอังกฤษ สแกนดิเนเวีย ดัตช์ และออสเตรเลีย ที่ทำสัญญาเช่า 6–12 เดือน พวกเขาจ่ายเพื่อคุณภาพและการตอบสนองที่รวดเร็ว ไม่ใช่ราคาที่ถูกที่สุด
คู่มือ · การลงทุน
ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าใน Hua Hin แยกตามพื้นที่
5% หรือ 9%? ใน Hua Hin ความแตกต่างมักมาจากทำเล ไม่ใช่ความพยายาม นี่คือผลตอบแทนของแต่ละพื้นที่ตามแนวชายฝั่ง และกลุ่มผู้เช่าจริงในพื้นที่นั้น
ฟรีสำหรับเจ้าของบ้าน พันธมิตรของเราเป็นผู้จ่ายเงินให้เรา — คุณจ่ายในราคาปกติของพวกเขา
Hua Hin ให้ผลตอบแทนเบื้องต้น 5–7% สำหรับคอนโดและวิลล่าทั่วไป และสูงถึง 8–10% ในช่วงไฮซีซั่นที่ Pak Nam Pran เมื่อเทียบกับ Bangkok ซึ่งโดยปกติจะอยู่ที่ 4–5%
แต่ตัวเลขเหล่านี้ไม่ได้บอกความจริงที่กำหนดผลตอบแทนของคุณ นั่นคือระยะเวลาที่อสังหาริมทรัพย์ของคุณสร้างรายได้ต่อปี และในอัตราเท่าใด
ผลตอบแทนตามพื้นที่ — และปัจจัยขับเคลื่อนของแต่ละแห่ง
| พื้นที่ | ผลตอบแทนเบื้องต้น | ปัจจัยขับเคลื่อน |
|---|---|---|
| ตัวเมือง Hua Hin | 5%–7% | เช่าได้ตลอดทั้งปีแทนที่จะเป็นแค่ช่วงฤดูกาล ค่าเช่าต่อคืนต่ำกว่า มีเดือนที่ว่างน้อยกว่า |
| Nong Kae / Soi 94 | 6%–9% | พื้นที่ที่เติบโตเร็วที่สุด มีความต้องการจากกลุ่ม Digital nomad และชาวต่างชาติรุ่นใหม่ |
| Khao Takiab | 6%–8% | เดินไปชายหาดได้และมีสระว่ายน้ำ มีความเป็นฤดูกาลสูง |
| Hin Lek Fai | 4.5%–6.5% | สัญญาเช่ารายปีสำหรับครอบครัว — จัดการง่ายที่สุด ผู้เช่ามีความมั่นคงที่สุด |
| Black Mountain | 5%–7% | โซนสนามกอล์ฟ อัตราการเข้าพักต่ำกว่า แต่ค่าเช่าต่อคืนสูงกว่าเมื่อมีคนเช่า |
| Pak Nam Pran | 8%–10% ในช่วงพีค | วิลล่าพร้อมสระว่ายน้ำสำหรับวันหยุด ให้ผลตอบแทนเบื้องต้นสูงสุดและมีช่วงโลว์ซีซั่นที่ว่างยาวนานที่สุด |
| Cha-Am | 5%–7% | ราคาซื้อต่ำกว่า เน้นความต้องการของคนไทยจาก Bangkok ที่มาพักผ่อนช่วงสุดสัปดาห์ |
| Pranburi | 5%–8% | ตลาดแยกส่วน — วิลล่าริมทะเลมีความเป็นฤดูกาล ส่วนพื้นที่ชั้นในมีความเป็นที่พักอาศัย |
นี่คือช่วงราคาตลาดทั่วไป ไม่ใช่การรับประกัน ภายในพื้นที่เดียวกัน ทำเลที่ตั้งระดับถนนและคุณภาพของอาคารมีผลต่อตัวเลขมากกว่าสิ่งที่คุณจะควบคุมได้ในภายหลัง
เส้นกราฟตามฤดูกาลเป็นตัวกำหนดปีของคุณ
ไฮซีซั่นจะอยู่ในช่วงประมาณ พฤศจิกายนถึงมีนาคมในช่วงเวลานี้อสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพจะมีอัตราการเข้าพักถึง 80–90% และราคาอาจสูงกว่า สองถึงสามเท่า ระดับของช่วงโลว์ซีซั่น
ข้อผิดพลาดที่นักลงทุนหน้าใหม่มักทำ: การคำนวณโดยมองว่าทั้งปีเป็นไฮซีซั่นในตารางคำนวณ วิลล่าที่ทำรายได้ดีเยี่ยมห้าเดือนและพอประมาณเจ็ดเดือนเป็นการลงทุนที่ต่างจากวิลล่าที่ทำรายได้สม่ำเสมอตลอดทั้งปีอย่างสิ้นเชิง และทั้งสองแบบต้องการการจัดการที่ต่างกัน
นี่คือเหตุผลว่าทำไมคำถามเรื่องการจัดการไม่ใช่ "ใครถูกที่สุด" แต่เป็น "ใครสามารถหาผู้เช่าให้ฉันได้ในช่วงไฮซีซั่น" ใน Pak Nam Pran ความแตกต่างระหว่างวิลล่าที่มีการจัดการเชิงรุกกับแบบที่ไม่มีการจัดการไม่ใช่แค่ไม่กี่เปอร์เซ็นต์ แต่เป็นความแตกต่างระหว่างประมาณ 9% กับ 4%
ใครคือผู้เช่าจริงใน Hua Hin
ตามฤดูกาล
นักท่องเที่ยวจาก Bangkok ช่วงสุดสัปดาห์
นักท่องเที่ยวชาวไทยที่ใช้ Hua Hin เป็นจุดหมายปลายทางช่วงสุดสัปดาห์ พวกเขาขับเคลื่อนความต้องการระยะสั้น โดยเฉพาะคอนโดที่มีสระว่ายน้ำ
กำลังเติบโต
Digital nomad
กระจุกตัวอยู่ใน Nong Kae / Soi 94 การเข้าพักหนึ่งถึงสามเดือน อินเทอร์เน็ตที่เร็วและเสถียรคือสิ่งที่สำคัญที่สุด
การเข้าพักระยะสั้น
นักท่องเที่ยวสายกอล์ฟและกีฬา
สนามกอล์ฟใน Hua Hin ดึงดูดนักท่องเที่ยวได้ตลอดทั้งปี ส่วนใหญ่มาจากยุโรปและเอเชียตะวันออก โดยเข้าพักหนึ่งถึงสี่สัปดาห์
คนในพื้นที่
ครอบครัวชาวไทย
มีความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ ในพื้นที่ชั้นใน เนื่องจากจำนวนประชากรที่อยู่อาศัยถาวรเพิ่มขึ้นควบคู่ไปกับกลุ่มชาวต่างชาติ
ประเด็นสำคัญ
ผู้เช่าต่างกัน ผู้จัดการก็ต่างกัน
บริษัทที่เก่งเรื่องการปล่อยเช่ารายปีให้ผู้เกษียณอายุ ไม่ได้หมายความว่าจะเหมาะกับวิลล่าพร้อมสระว่ายน้ำสำหรับวันหยุด นี่คือเหตุผลที่เราใช้วิธีเปรียบเทียบแทนการแนะนำบริษัทใดบริษัทหนึ่ง
สิ่งที่ส่งผลต่อผลตอบแทนของคุณจริงๆ
- ทำเลและถนน — ปัจจัยที่ใหญ่ที่สุดเพียงปัจจัยเดียวที่คุณเป็นคนตัดสินใจตั้งแต่ตอนซื้อ
- อัตราการเข้าพักช่วงไฮซีซั่น — ห้าเดือนที่ดีสามารถแบกรับรายได้ทั้งปีในพื้นที่ชายฝั่ง
- การนำเสนอ — แขกจะเปรียบเทียบวิลล่าพร้อมสระว่ายน้ำกับโรงแรมโดยตรง รีวิวมีผลต่อราคา
- อินเทอร์เน็ต — เป็นปัจจัยตัดสินสำหรับกลุ่ม Digital Nomad ใน Nong Kae แต่ไม่มีผลกับการเช่าระยะยาวของครอบครัวในพื้นที่ชั้นใน
- ความเร็วในการตอบกลับของผู้จัดการ — การตอบกลับช้าในช่วงไฮซีซั่นหมายถึงการเสียโอกาสในการจอง ไม่ใช่แค่การจองที่ล่าช้า
- สิ่งที่คุณสามารถหักเป็นค่าใช้จ่ายได้จริง — ค่าบริหารจัดการ ค่าดูแลสระว่ายน้ำและสวน คือค่าใช้จ่ายรายปีที่แท้จริงซึ่งจะไปลดผลตอบแทนรวม
ผลตอบแทนรวมไม่ใช่กำไรสุทธิของคุณ ค่า CAM ค่าดูแลสระว่ายน้ำและสวน ค่าบริหารจัดการ และช่วงที่ไม่มีผู้เช่า ทั้งหมดนี้ต้องนำมาคำนวณ เมื่อเปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์สองแห่ง ให้ดูที่ตัวเลขสุทธิ เพราะตัวเลขรวมเป็นเพียงตัวเลขทางการตลาด
บทความที่เกี่ยวข้อง
ไปที่ไหนต่อดี
คู่มือ
เกิดอะไรขึ้นกับบ้านที่ปิดทิ้งไว้
การปิดหน้าต่างทิ้งไว้ 6 เดือนในสภาพอากาศเขตร้อน และสิ่งที่คุณจะพบเมื่อกลับมา
อ่านต่อ →คู่มือ
ค่าใช้จ่ายในการจัดการที่แท้จริง
รูปแบบการคิดราคา 4 แบบใน Hua Hin และคำถามเรื่องใบแจ้งหนี้ที่ไม่มีใครอยากตอบ
อ่านต่อ →คู่มือ
ผลตอบแทนจากการเช่าแบ่งตามพื้นที่
5% หรือ 9%? ใน Hua Hin ความแตกต่างมักขึ้นอยู่กับทำเล ไม่ใช่ความพยายาม
อ่านต่อ →คำถามเกี่ยวกับการลงทุน
ผลตอบแทนแบบตรงไปตรงมา
ฉันจะรู้ได้อย่างไรว่าควรซื้อในพื้นที่ไหน?
เริ่มจากรูปแบบรายได้ที่คุณต้องการ หากต้องการรายได้ที่มั่นคงตลอดทั้งปีให้มองไปที่ใจกลาง Hua Hin หรือ Hin Lek Fai หากต้องการรายได้สูงในช่วงวันหยุดให้มองไปที่ Pak Nam Pran หรือ Khao Takiab ความต้องการของกลุ่ม Nomad จะกระจุกตัวอยู่ใน Nong Kae ส่งเป้าหมายที่คุณต้องการมาให้เรา แล้วเราจะบอกคุณว่าพื้นที่ไหนที่เหมาะสม
ผลตอบแทน 10% เป็นไปได้จริงใน Hua Hin หรือไม่?
ในช่วงไฮซีซั่น สำหรับวิลล่าพร้อมสระว่ายน้ำที่นำเสนอได้ดีใน Pak Nam Pran เป็นไปได้จริง นั่นคือสิ่งที่ช่วงพีคทำได้ แต่หากมองเป็นตัวเลขรายปีตลอดสิบสองเดือน ให้ถือว่าเป็นผลตอบแทนระดับสูงสุดของตลาดที่ขึ้นอยู่กับการบริหารจัดการเชิงรุก ไม่ใช่ค่ามาตรฐาน
อะไรที่ทำให้ผลตอบแทนรวมลดลง?
ค่า CAM หรือค่าส่วนกลาง ค่าดูแลสระว่ายน้ำและสวน ค่าบริหารจัดการ ค่าทำความสะอาดและเปลี่ยนผ้าปูที่นอน ค่าสาธารณูปโภคระหว่างที่ไม่มีแขก และช่วงที่ไม่มีผู้เช่า การเปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์ด้วยผลตอบแทนรวมเพียงอย่างเดียว คือการเปรียบเทียบตัวเลขทางการตลาดเท่านั้น
การปล่อยเช่าระยะสั้นดีกว่าระยะยาวเสมอไปหรือไม่?
ไม่เสมอไป การเช่าระยะสั้นทำเงินได้มากกว่าในช่วงไฮซีซั่น แต่ต้องแลกมาด้วยงานที่มากกว่าต่อ baht ทั้งการเช็คอิน การเปลี่ยนแขก ปัญหาของแขกที่เกิดขึ้นได้ตลอดเวลา และการสึกหรอที่สูงกว่า การเช่าระยะยาวทำเงินได้น้อยกว่าแต่จัดการได้ง่ายกว่ามาก ไม่มีแบบไหนที่ดีกว่าอย่างชัดเจน ขึ้นอยู่กับตัวอสังหาริมทรัพย์และระดับความใส่ใจที่คุณต้องการทุ่มเทให้
บอกรายละเอียดเกี่ยวกับวิลล่าของคุณ
สละเวลา 15 นาทีตอนนี้ ช่วยให้คุณไม่ต้องคาดเดาไปเองในภายหลัง
ส่งข้อมูลพื้นฐานมาให้เรา เช่น ที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ วิธีที่คุณใช้งาน และสิ่งที่คุณต้องการให้เราจัดการให้ เราจะตอบกลับอย่างตรงไปตรงมาพร้อมรายชื่อบริษัทในพื้นที่ที่ผ่านการคัดกรองแล้ว 2-3 แห่งที่เหมาะสมกับคุณ
- ฟรีสำหรับเจ้าของบ้าน ไม่มีข้อผูกมัด
- เราตอบกลับด้วยตัวเอง โดยปกติภายในหนึ่งวันทำการ
- เราเปรียบเทียบให้ดูอย่างน้อยสองบริษัท ไม่ใช่แค่บริษัทเดียว
- ข้อมูลของคุณจะไม่ถูกส่งต่อให้ใครโดยไม่ได้รับความยินยอมจากคุณ