Стабильные
Экспаты-пенсионеры
Пенсионеры из Великобритании, Скандинавии, Нидерландов и Австралии, заключающие договоры на 6–12 месяцев. Они платят за качество и оперативность, а не за самую низкую цену.
Руководство · Инвестиции
Доходность от аренды в Hua Hin по районам
5% или 9%? В Hua Hin разница обычно зависит от локации, а не от ваших усилий. Вот показатели доходности для каждой части побережья и информация о том, кто там арендует жилье.
Бесплатно для владельцев. Наши партнеры платят нам — вы платите им по их стандартным тарифам.
В Hua Hin валовая доходность составляет 5–7% для стандартных кондоминиумов и вилл, и до 8–10% в пиковый сезон в Pak Nam Pran. Для сравнения, в Bangkok этот показатель обычно составляет 4–5%.
Однако эти цифры скрывают главный фактор, определяющий ваш доход: сколько месяцев в году объект приносит деньги и по какой ставке.
Доходность по районам и факторы влияния
| Район | Валовая доходность | Что на это влияет |
|---|---|---|
| Город Hua Hin | 5%–7% | Аренда круглый год, а не только в сезон; более низкая ставка за ночь, меньше простоев |
| Nong Kae / Soi 94 | 6%–9% | Самый быстрорастущий район; спрос со стороны цифровых кочевников и молодых экспатов |
| Khao Takiab | 6%–8% | Пешая доступность до пляжа и бассейна; выраженная сезонность |
| Hin Lek Fai | 4.5%–6.5% | Годовая аренда для семей — минимум усилий по управлению, самые стабильные арендаторы |
| Black Mountain | 5%–7% | Гольф-зона; низкая заполняемость, высокие ставки за ночь в период аренды |
| Pak Nam Pran | 8%–10% в пик сезона | Курортные виллы с бассейном; самая высокая валовая доходность и самый большой разрыв в низкий сезон |
| Cha-Am | 5%–7% | Более низкие цены покупки; основной спрос — тайцы, приезжающие на выходные из Bangkok |
| Pranburi | 5%–8% | Разделенный рынок — прибрежные виллы зависят от сезона, недвижимость в глубине района ориентирована на постоянное проживание |
Это типичные рыночные диапазоны, а не гарантии. Внутри любого района расположение на конкретной улице и качество постройки влияют на доходность сильнее, чем любые ваши последующие действия.
Сезонность определяет ваш год
Высокий сезон длится примерно с ноября по март. В этот период качественные объекты достигают 80–90% заполняемости, а ставки могут быть в два-три раза выше уровня низкого сезона.
Ошибка новых инвесторов: считать весь год высоким сезоном в расчетах. Вилла, которая отлично приносит доход пять месяцев и скромно — семь, — это совершенно иная инвестиция, чем та, что приносит стабильный доход круглый год. Для них требуются разные подходы к управлению.
Именно поэтому вопрос управления заключается не в том, «кто дешевле», а в том, «кто заполнит мою виллу в высокий сезон». В Pak Nam Pran разница между активно управляемой виллой и пассивным управлением составляет не несколько процентов, а разрыв между примерно 9% и примерно 4%.
Кто арендует жилье в Hua Hin
Сезонные
Жители Bangkok на выходные
Тайские туристы, использующие Hua Hin как направление для выходных. Они формируют краткосрочный спрос, особенно на кондоминиумы с бассейнами.
Растущие
Цифровые кочевники
Сосредоточено в Nong Kae / Soi 94. Проживание от одного до трех месяцев; надежный и быстрый интернет важнее всего остального.
Краткосрочная аренда
Гольфисты и спортсмены
Поля для гольфа в Hua Hin привлекают посетителей круглый год, в основном из Европы и Восточной Азии, на срок от одной до четырех недель.
Местные
Тайские семьи
Значимость этого сегмента растет по мере увеличения постоянного населения и числа экспатов.
Суть
Разные арендаторы — разные управляющие
Компания, которая отлично справляется с долгосрочной арендой для пенсионеров, не обязательно подойдет для сдачи виллы с бассейном на время отпуска. Именно поэтому мы сравниваем компании, а не рекомендуем одну конкретную.
Что на самом деле влияет на доходность
- Район и улица — самый важный фактор, который вы определяете еще при покупке
- Заполняемость в высокий сезон — пять удачных месяцев обеспечивают годовой доход в прибрежных районах
- Презентация — гости сравнивают виллы с бассейном напрямую с отелями; отзывы влияют на стоимость
- Интернет — решающий фактор для цифровых кочевников в Nong Kae; не имеет значения для долгосрочной семейной аренды в глубине материка
- Скорость ответа управляющей компании — медленный ответ в высокий сезон означает не отложенное бронирование, а его потерю
- Что можно вычесть из дохода — комиссия за управление, уход за бассейном и садом — это реальные ежегодные расходы, которые снижают валовую доходность
Валовая доходность — это не ваш реальный доход. CAM fees, уход за бассейном и садом, управление и простои — все это вычитается из дохода. При сравнении двух объектов сравнивайте чистую прибыль, а не валовую — последняя является лишь маркетинговым показателем.
Похожие материалы
Что делать дальше.
Руководство
Что происходит с закрытым домом
Шесть месяцев с закрытыми окнами в тропическом климате — и что вы обнаружите по возвращении.
Читать →Руководство
Сколько на самом деле стоят услуги управления
Четыре модели ценообразования в Hua Hin и вопрос о счетах, на который никто не хочет отвечать.
Читать →Руководство
Доходность от аренды по районам
5% или 9%? В Hua Hin разница обычно зависит от локации, а не от усилий.
Читать →Вопросы по инвестициям
Доходность без прикрас.
Как понять, в каком районе покупать?
Исходите из желаемой модели дохода. Стабильный круглогодичный доход характерен для центра Hua Hin или Hin Lek Fai; высокий доход в пик сезона — для Pak Nam Pran или Khao Takiab. Спрос со стороны кочевников сосредоточен в Nong Kae. Напишите нам, чего вы хотите добиться, и мы подскажем, какие районы подходят под ваши цели.
Реальна ли доходность 10% в Hua Hin?
В высокий сезон для ухоженной виллы с бассейном в Pak Nam Pran — да, это то, что приносит пиковый период. Но как годовой показатель за двенадцать месяцев — это результат на пределе рынка, который зависит от активного управления, а не базовая величина.
Что снижает валовую доходность?
CAM fees или взносы за обслуживание общей территории, уход за бассейном и садом, комиссия за управление, уборка и смена белья, коммунальные платежи между заездами и простои. Сравнивать объекты только по валовой доходности — значит сравнивать маркетинговые цифры.
Всегда ли краткосрочная аренда выгоднее долгосрочной?
Нет. Краткосрочная аренда приносит больше в высокий сезон, но требует гораздо больше работы на каждый заработанный baht: заселения, уборка, решение проблем гостей в любое время суток, более быстрый износ. Долгосрочная аренда приносит меньше, но обходится значительно дешевле в управлении. Ни один из вариантов не является универсально лучшим — все зависит от объекта и того, сколько времени вы готовы уделять управлению.
Расскажите о своей вилле
Пятнадцать минут сейчас избавят вас от лишних догадок в будущем.
Пришлите нам основную информацию: где находится объект, как вы его используете и что именно хотите делегировать. Мы ответим прямо и предложим две-три проверенные местные компании, которые вам подойдут.
- Бесплатно для владельцев — без обязательств
- Мы отвечаем лично, обычно в течение одного рабочего дня
- Мы сравниваем как минимум две компании, никогда не одну
- Ваши данные не передаются третьим лицам без вашего согласия