«
Заявленная доходность была оптимистичной
Диапазоны вроде «8–10%» относятся к пиковому сезону, а не к двенадцати месяцам. Никто не хочет узнать об этом постфактум.
Инвесторы
Управление недвижимостью в Hua Hin для инвесторов — где решаются вопросы доходности.
Вы покупаете здесь ради дохода или уже владеете недвижимостью. Доходность зависит от района, сезона и активности управления — именно в таком порядке.
Бесплатно для владельцев. Наши партнеры платят нам — вы платите им по их стандартным тарифам.
Что говорят владельцы
То, что не дает вам спать по ночам.
Мы постоянно слышим одни и те же опасения от инвесторов. Если что-то из этого вам знакомо, вы попали по адресу.
«
Низкий сезон — это простой
Высокий сезон длится с ноября по март. То, что происходит в остальные семь месяцев, определяет вашу реальную годовую прибыль.
«
Плата за управление съедает маржу
Валовая доходность — это не ваша прибыль. Из нее вычитаются расходы на управление, бассейн, сад и простои.
«
Меня нет на месте, чтобы заполнять календарь
В пиковый сезон бронирования идут сами собой. Активный управляющий отрабатывает свою комиссию в межсезонье.
Что вам нужно на самом деле
Не все услуги подряд, а только те, что действительно важны.
Большинство компаний пытаются продать вам всё. Вот что действительно важно в вашей ситуации.
| Приоритет | Почему это важно для вас |
|---|---|
| Заполняемость, а не только ставка | Недвижимость с заполняемостью 80% по рыночной ставке выгоднее, чем та, что сдается по завышенной цене всего пять недель в году. |
| Честный взгляд на районы | Какие части побережья действительно приносят доход, включая районы с наиболее выраженной сезонностью. |
| Управляющий, который заполняет межсезонье | Высокий сезон не требует усилий. Промежутки между ним — это и есть настоящая работа управляющего. |
| Расходы известны заранее | Плата за управление, бассейн, сад, уборку и комиссию платформ — до того, как вы подпишете договор, а не после. |
| Отчетность по чистой прибыли | Что было реально заработано и потрачено, с учетом всех расходов, чтобы вы могли адекватно оценить эффективность. |
Полезно знать
- Pak Nam Pran и Khao Takiab приносят больше всего в пиковый сезон, но имеют самый большой разрыв в низкий сезон. В центре Hua Hin доход за ночь ниже, но аренда длится дольше.
- В Pak Nam Pran разница между активным и пассивным управлением составляет не пару процентов, а примерно 9% против примерно 4%.
- Валовая доходность — это маркетинговая цифра. Сравнивайте чистую: после вычета CAM, расходов на бассейн, сад, управление, уборку и простои.
- Краткосрочная аренда приносит больше, но требует гораздо больше работы на каждый вложенный baht. Долгосрочная аренда дешевле в обслуживании и менее подвержена сезонности.
Что делать дальше
Услуги, соответствующие вашей ситуации.
Airbnb и краткосрочная арендаДоход в пиковый сезон при активном управлении→Управление арендойСтабильные годовые арендаторы→Обслуживание бассейнаОсновной регулярный расход на виллу→Сад и ландшафтЗависит от размера участка→Мелкий ремонт и обслуживаниеЗащищает стоимость актива→Гид по доходности по районам5% или 9% — и почему→
Как мы работаем с вами
Мы сравниваем. Вы выбираете. Никто не берет с вас плату за сравнение.
1
Расскажите нам о своей недвижимости
Где она находится, как вы ее используете и что вас беспокоит. Пятнадцать минут, никаких обязательств, и мы сразу скажем, если не сможем помочь.
2
Мы подбираем для вас управляющих
Две или три компании с реальным опытом в вашем районе — проверенные на прозрачность счетов, скорость ответа и рекомендации. Обычно это занимает два рабочих дня.
3
Вы работаете с ними напрямую
Вы заключаете договор с тем управляющим, который вам больше нравится. Если позже что-то пойдет не так, возвращайтесь к нам — повторный подбор для вас бесплатен.
Для владельцев это бесплатно. Наши партнеры платят нам комиссию за привлечение.
Начните с первого шага
Вопросы, которые задают владельцы
Честные ответы для инвесторов.
Какая доходность считается реалистичной в Hua Hin?
Обычно 5–7% валовой доходности для стандартных кондо и вилл, и до 8–10% в пиковый сезон для курортных вилл с бассейном в Pak Nam Pran. Эти диапазоны зависят от условий — полный гид подробно описывает каждый район.
Что выгоднее для получения дохода: краткосрочная или долгосрочная аренда?
В высокий сезон — как правило, значительно выгоднее. В целом за год результат почти полностью зависит от заполняемости с ноября по март и от того, сколько вы готовы инвестировать в обслуживание. Краткосрочная аренда требует гораздо больше усилий на каждый заработанный baht.
Что снижает мою валовую доходность?
Расходы на CAM, уход за бассейном и садом, комиссия управляющей компании, уборка, коммунальные платежи в периоды между гостями и простои. Сравнивать объекты только по валовой доходности — это сравнивать маркетинговые цифры, не более.
Может ли управляющий повысить доходность объекта, который у меня уже есть?
Обычно да, особенно при краткосрочной аренде в межсезонье. Спросите потенциального управляющего, что именно он будет делать иначе в низкий сезон — в этом ответе и заключается вся суть его предложения.
Расскажите о своей вилле
Пятнадцать минут сейчас избавят вас от лишних догадок в будущем.
Пришлите нам основную информацию: где находится объект, как вы его используете и что именно хотите делегировать. Мы ответим прямо и предложим две-три проверенные местные компании, которые вам подойдут.
- Бесплатно для владельцев — без обязательств
- Мы отвечаем лично, обычно в течение одного рабочего дня
- Мы сравниваем как минимум две компании, никогда не одну
- Ваши данные не передаются третьим лицам без вашего согласия