01
Размер и участок
Вилла с бассейном на участке 1,000 кв.м. со взрослыми пальмами требует больше времени, чем сад у таунхауса. Это самый важный фактор.
Главная/Цены
Цены · Хуахин, Ча-Ам, Пранбури
Сколько на самом деле стоит управление недвижимостью в Хуахине.
Большинство сайтов управляющих компаний в Хуахине не публикуют цены. Наш тоже — но совсем по другой причине, чем вы думаете.
Прейскурант только введет вас в заблуждение. Две спальни в кондоминиуме в городе и вилла с бассейном на тысяче квадратных метров — это совершенно разные задачи. Что мы можем сделать, так это подробно объяснить принципы ценообразования, чтобы вы могли отличить честную смету от завышенной.
Наш сервис для собственников бесплатный. Нам платят партнеры — с вас денег не берут.
Модели ценообразования
Существует всего четыре варианта оплаты.
Если компания не может назвать модель ценообразования для вашего объекта при первом же разговоре — это повод задуматься.
| Услуга | Как взимается плата | На что обратить внимание |
|---|---|---|
| Уход за домом — пустующая недвижимостьРегулярные визиты, проветривание, проверки, фотоотчет | Фиксированная плата в месяц, зависит от площади объекта, участка и частоты визитов | Уточняйте, что входит в стоимость — бассейн и сад часто не включен в нее не входят |
| Управление арендой — долгосрочнаяПоиск арендаторов, договор, сбор арендной платы | Обычно сумма за один месяц аренды или процент от арендного дохода (как правило, около 8–10%) | Уточняйте, рассчитывается ли процент с фактически полученной суммы или с оговоренной в договоре |
| Управление арендой — краткосрочная / AirbnbВстреча гостей, размещение на платформах, смена белья | Обычно процент от арендного дохода (как правило, 20–25%), что отражает объем работы на каждое бронирование | Уточните, кто оплачивает постельное белье, бытовую химию и комиссию платформ |
| Только поиск арендаторовОстальным вы управляете самостоятельно | Обычно плата в размере одного месяца аренды при подписании договора | Спросите, как долго они будут продолжать маркетинг, если объект не сдан |
| Уход за бассейномХимия, насосы, фильтры | Отдельная ежемесячная плата, зависит от размера бассейна и частоты визитов | Уточните, включены ли химикаты в стоимость или оплачиваются отдельно |
| Уход за садомГазон, пальмы, живая изгородь, полив | Отдельная ежемесячная плата, зависит от площади участка и частоты визитов | Большие участки с высокими пальмами стоят дороже сада у таунхауса — это нормально |
| Ремонтные работыЭлектрик, сантехник, кондиционерщик, строитель | По себестоимости — вы должны видеть оригинальный счет подрядчика | 🔴 Вот где кроются основные расходы. Подробности ниже. |
| Дополнительные визитыПеред приездом, после шторма | За визит | Согласовывайте ставку заранее, а не после шторма |
Приведенные выше проценты и структуры отражают текущую ситуацию на рынке в Hua Hin, а не являются фиксированным предложением. Ваша реальная цена зависит от объекта недвижимости и должна рассчитываться индивидуально для каждого дома.
Куда на самом деле уходят деньги
Вопрос о счетах, на который никто не хочет отвечать.
Это самая частая жалоба, которую мы слышим от владельцев недвижимости в Thailand, — и она почти никогда не касается ежемесячной платы.
"Счет пришел на 45,000 baht. Позже я узнал, что электрик взял 30,000."
Как на практике работает тридцатипроцентная наценка — и почему она никогда не фигурирует в прайс-листах.
Управляющая компания может предложить вам вполне разумную ежемесячную плату, а затем незаметно добавлять наценку на каждого подрядчика, материалы и запчасти. За год эта скрытая наценка может в несколько раз превысить видимую сумму оплаты.
Вы редко можете это заметить, потому что никогда не видите оригинальный счет.
Что мы с этим делаем
- Мы прямо спрашиваем каждую компанию, как они формируют цены на работу подрядчиков и материалы
- Мы просим предоставить образец счета на фирменном бланке подрядчика
- Мы требуем, чтобы материалы и ремонтные работы оплачивались по себестоимости, с предоставлением вам оригинального счета
- Компании, которые добавляют скрытую наценку, не рекомендуются нашим клиентам — вообще
- Мы снова спрашиваем об этом во время ежегодного пересмотра, так как практика работы меняется
Это наш главный фильтр. Именно поэтому наш собственный сервис может быть бесплатным: наша ценность не в управлении
вашей недвижимостью, а в том, чтобы компания, которая этим занимается, не брала с вас деньги дважды.
Что влияет на сумму
Шесть факторов, которые меняют ваше ценовое предложение.
Полезно знать, чтобы вы могли проверить адекватность любой сметы — включая нашу.
02
Как часто кто-то приезжает
Еженедельные, раз в две недели или ежемесячные визиты пропорционально меняют цену. Это самая простая статья расходов для корректировки — и для переплаты.
03
Есть бассейн или нет
Бассейн удваивает объем рутинной работы: химия, насосы, фильтры, уровень воды. Почти всегда оценивается отдельной строкой.
04
Расстояние от города
Объекты, расположенные далеко, стоят дороже из-за времени на дорогу. Многие компании берут больше за пределами определенного радиуса — это справедливо, если они предупреждают об этом заранее.
05
Долгосрочная или краткосрочная аренда
Краткосрочная аренда требует гораздо больше работы на каждый заработанный baht: заселения, уборка при смене гостей, решение проблем гостей в любое время суток.
06
Состояние и возраст
Двадцатилетняя недвижимость с изношенными системами требует больше внимания. Ожидайте, что вас об этом спросят — отвечайте честно.
Сколько стоят наши услуги
Нисколько. И это честный ответ, а не уловка.
0 ฿
Бесплатно для владельцев
Нам платит управляющая компания в качестве комиссии за рекомендацию, когда вы подписываете с ними договор. Вы платите по их стандартному тарифу, который часто даже ниже, чем при прямом обращении, потому что мы знаем реальные местные цены.
2–3
Варианты, а не навязывание
Мы составляем шорт-лист из двух-трех проверенных компаний, которые подходят под ваш объект и бюджет. Вы выбираете сами. У нас нет стимула навязывать самый дорогой вариант, потому что не мы выполняем работу.
✕
Никаких обязательств
Если никто из них вам не подходит, так и скажите. Если вы решите управлять недвижимостью самостоятельно, скажите об этом тоже. Мы предпочтем сказать правду, чем уговаривать вас на контракт, который вам не нужен.
Единственное, о чем мы просим: если компания, которую мы порекомендовали, вас подвела, сообщите нам —
они будут исключены из нашего списка.
Получить реальную цену
Денежные вопросы
Прямые вопросы, прямые ответы.
Почему вы не публикуете прайс-лист?
Потому что прайс-лист ввел бы вас в заблуждение. Кондоминиум с двумя спальнями в городе и вилла с бассейном на участке в тысячу квадратных метров — это разная работа. Любая компания, называющая вам фиксированную ежемесячную сумму до осмотра объекта, просто гадает, и после подписания договора вы узнаете, в чью пользу они угадали.
Стоит ли ваш сервис чего-то для владельца?
Нет. Наши партнеры платят нам комиссию за рекомендацию, когда вы заключаете с ними договор. Вы платите по их стандартному тарифу, а зачастую даже немного меньше, так как мы знаем местные цены и проверяем их на наличие наценок.
Делают ли подрядчики наценку на счета?
Их быть не должно. Мы напрямую спрашиваем каждую компанию, как они оценивают работу подрядчиков и материалы, и просим предоставить образец счета на бланке самого подрядчика. Компании, которые добавляют скрытые наценки, мы нашим клиентам не рекомендуем. Мы также переспрашиваем об этом во время ежегодной проверки, так как практика работы может меняться.
Что обычно оплачивается отдельно от платы за управление?
Уход за бассейном, уход за садом и дополнительные визиты — это обычно отдельные пункты расходов, это стандарт, и здесь нет ничего подозрительного. Что является является подозрительным, так это когда в конце счета появляются «сбор за координацию» или «административный сбор», о которых никто не упоминал в начале.
Как понять, что цена справедлива?
Задайте три вопроса: какая модель ценообразования применяется (фиксированная ежемесячная плата, процент или оплата за визит); что не включен входит в стоимость; и выставляются ли счета за работу подрядчиков и материалы по себестоимости с предоставлением оригиналов счетов. Честные компании отвечают на все три вопроса сразу. Уклончивые ответы на любой из них — это и есть ответ.
Берете ли вы плату за дополнительные визиты или экстренные случаи?
Мы не берем никакой платы вообще — мы не управляющая компания. Партнеры обычно берут плату за каждый дополнительный визит. Согласуйте этот тариф заранее, а не после шторма. Ремонтные работы сверх небольшого оговоренного лимита должны требовать вашего предварительного одобрения.
Могу ли я передумать после подписания?
Обычно да, но срок уведомления прописан в вашем договоре с управляющей компанией — прочитайте его перед подписанием. Если вы захотите сменить компанию позже, вернитесь к нам, и мы бесплатно составим новый список вариантов.
Расскажите о своей вилле
Реальная цена лучше опубликованного диапазона.
Пришлите нам основные данные: где находится объект, его размер, есть ли бассейн и как вы его используете. Мы вернемся с реальными цифрами от двух или трех проверенных местных компаний.
- Бесплатно для владельцев — без обязательств
- Мы отвечаем лично, обычно в течение одного рабочего дня
- Как минимум две сметы для сравнения, никогда не одна
- Мы подскажем, какие услуги обычно оплачиваются отдельно