Руководство
Что происходит с закрытым домом
Шесть месяцев с закрытыми окнами в тропическом климате — и что вы обнаружите по возвращении.
Читать →Руководство · Обслуживание недвижимости
Что на самом деле происходит с закрытым домом в Thailand
Шесть месяцев с закрытыми окнами в тропическом климате — это не нейтральное состояние. Вот что происходит месяц за месяцем и как этого избежать.
Бесплатно для владельцев. Наши партнеры платят нам — вы платите им по их стандартным тарифам.
Дом, закрытый на шесть месяцев в тропическом климате, не просто ждет вас. Он меняется. Сначала медленно, а затем так, что это начинает стоить реальных денег.
Вот что происходит на самом деле, месяц за месяцем, и, что более важно, что отличает владельцев, которые приезжают в готовый к проживанию дом, от тех, кто сталкивается с целым списком проблем.
Первый месяц — что уже происходит
Пока ничего не выглядит плохо. В этом и проблема. Влажность в Hua Hin высока круглый год, а закрытый дом удерживает ее внутри. Через несколько недель:
- В шкафах и ящиках начинает скапливаться сырость — это первое место, где она проявляется, и последнее, куда заглядывают владельцы
- Резиновые уплотнители на кранах, окнах и дверях душевых начинают сохнуть и твердеть
- Вода в бассейне начинает терять баланс; без циркуляции у водорослей появляется шанс
- Муравьи, гекконы и иногда грызуны заселяются внутрь, привлеченные тишиной и теплом
Ничего из этого не является катастрофой. Все это дешевле предотвратить в первом месяце, чем исправлять в шестом.
Третий месяц — проблемы, которые начинают стоить денег
К этому времени мелкие неприятности успевают превратиться в серьезные:
- Плесень распространяется за мебелью и вдоль внешних стен, а не только в шкафах
- Отвердевший уплотнитель выходит из строя — медленная капель под раковиной, которую никто не видит в течение трех месяцев
- Бассейн позеленел, а насос простаивал достаточно долго, чтобы его работа стала ненадежной
- Небольшая протечка крыши имела недели на то, чтобы распространиться в потолочной штукатурке и древесине
- Кондиционеры которые никогда не включаются, развивают проблемы, проявляющиеся только при попытке их запустить
Экономика третьего месяца: визит для проветривания и обслуживание бассейна стоят лишь малую часть от стоимости перештукатурки потолка, замены насоса или замены шкафа, который разбух от сырости.
Шестой месяц — что находят владельцы по приезде
Эта часть касается не только денег. Владельцы, которые приезжают после шести месяцев закрытого дома, описывают одну и ту же последовательность: сначала запах, затем список проблем.
А затем проявляется реальная стоимость — не счет за ремонт, а стоимость отпуска. Три недели отпуска, потраченные на контроль подрядчика, которого вы никогда не видели, на языке, которого вы не знаете, оплачивая все, что он назовет, потому что у вас нет ориентиров и времени на получение второго мнения.
"Больно не от стоимости ремонта. Больно приехать на три недели в отпуск и потратить их на управление строительной площадкой."
Что предотвращает это — график, а не героизм
Здесь не требуется хитроумных решений. Требуется, чтобы кто-то действительно приходил по графику и выполнял список дел:
| Как часто | Что должно быть сделано |
|---|---|
| При каждом посещении | Открытие окон и дверей, проветривание комнат, полный осмотр объекта внутри и снаружи |
| При каждом посещении | Проверка труб под раковинами, осмотр потолков и стен на наличие новых дефектов |
| Еженедельно | Проверка химического состава воды в бассейне, работа фильтров и насосов, поддержание уровня воды |
| Раз в две недели | Уход за садом, стрижка пальм и живых изгородей, проверка системы полива |
| Ежемесячно | Кратковременный запуск кондиционеров, проверка бытовой техники и насосов, снятие показаний счетчиков |
| Ежемесячно | Оплата счетов и сверка расходов — вы видите реальные затраты |
| При каждом посещении | Фотоотчет с датой и честный комментарий о том, что требует внимания |
| Перед вашим приездом | Дом открыт и проветрен, системы протестированы, холодильник заполнен по вашему запросу |
Стоимость устранения проблемы против стоимости ее предотвращения
Мы не будем придумывать цифры — разброс цен слишком велик, чтобы быть честными. Но общая картина затрат выглядит так:
- Предотвращение — это регулярные ежемесячные расходы, предсказуемые и фиксированные
- Ремонт — это нерегулярные, срочные расходы, цена которых зависит от того, кто оказался рядом в момент поломки
- Предотвращение почти всегда обходится дешевле в годовом исчислении, но этот результат незаметен, поэтому владельцы часто пренебрегают им
Больше всего владельцы теряют не на ежемесячных платежах, а на экстренных ситуациях, когда нет базовой стоимости: смета, которую невозможно оценить, работа, которую нельзя проконтролировать, и сжатые сроки, которые вы не выбирали.
Чек-лист: что управляющий должен делать при каждом посещении
- Открыть окна и двери, проветрить все комнаты
- Осмотреть территорию снаружи: линию крыши, водостоки, стены, ворота
- Проверить пространство под раковинами, вокруг унитазов и под блоками кондиционеров
- Осмотреть потолки и стены на наличие новых дефектов внутри и снаружи
- Проверить бассейн: химию, фильтр, насос, уровень воды
- Осмотреть сад на предмет повреждений после шторма и разрастания растений
- Кратковременно запустить кондиционеры, проверить краны и насосы
- Снять показания счетчиков
- Сфотографировать все важные детали и отправить вам фото с датой
- Написать краткий отчет: что было сделано, что требует внимания, сколько это будет стоить
Если ничего не произошло, в отчете должно быть указано, что ничего не произошло.
Надуманная срочность — самый быстрый способ потерять доверие владельца, а для нас — самый быстрый способ прекратить сотрудничество с партнером.
Похожие материалы
Что делать дальше.
Вопросы, которые задают владельцы
Обслуживание недвижимости: честный подход.
Как часто нужно посещать закрытый дом в Thailand?
Еженедельно или раз в две недели, пока вилла пустует, и ежемесячно, когда она используется. Бассейн и сад требуют внимания как минимум раз в неделю в сезон активного роста растений — это отдельная услуга, не входящая в регулярные осмотры дома.
Стоит ли платить за обслуживание, если я приезжаю только раз в год?
Обычно именно тогда это важнее всего. Шесть-одиннадцать месяцев закрытый дом в тропическом климате — это как раз тот случай, для которого и существует обслуживание: стоимость услуг предсказуема, а ремонт, который они позволяют предотвратить, — нет.
Могу ли я просто попросить соседа иногда заглядывать?
Соседи — это действительно полезно, и у большинства владельцев есть кто-то, кто присматривает за домом. Но услуга по-соседски не включает проверку химии в бассейне, письменный фотоотчет или вызов мастера в субботу. В итоге большинство владельцев используют оба варианта.
Как мне понять, что управляющий не придумывает лишнюю работу?
Требуйте фотографии с датой для всего, что требует внимания, и оригинальные счета от подрядчиков за любой ремонт, а не общую сводку. Установите лимит расходов: все, что ниже этой суммы, исправляется сразу, а для более крупных трат сначала требуется ваше согласие.
Расскажите о своей вилле
Пятнадцать минут сейчас избавят вас от лишних догадок в будущем.
Пришлите нам основную информацию: где находится объект, как вы его используете и что именно хотите делегировать. Мы ответим прямо и предложим две-три проверенные местные компании, которые вам подойдут.
- Бесплатно для владельцев — без обязательств
- Мы отвечаем лично, обычно в течение одного рабочего дня
- Мы сравниваем как минимум две компании, никогда не одну
- Ваши данные не передаются третьим лицам без вашего согласия