คู่มือ
เกิดอะไรขึ้นกับบ้านที่ปิดทิ้งไว้
การปิดหน้าต่างทิ้งไว้ 6 เดือนในสภาพอากาศเขตร้อน และสิ่งที่คุณจะพบเมื่อกลับมา
อ่านต่อ →คู่มือ · ราคา
ค่าบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ใน Hua Hin
เว็บไซต์บริหารจัดการส่วนใหญ่ใน Hua Hin ไม่เปิดเผยตัวเลขราคา ซึ่งเราเองก็ไม่เปิดเผยเช่นกัน แต่ไม่ใช่ด้วยเหตุผลที่คุณคิด
ฟรีสำหรับเจ้าของบ้าน พันธมิตรของเราเป็นผู้จ่ายเงินให้เรา — คุณจ่ายในราคาปกติของพวกเขา
การทำรายการราคาจะทำให้คุณเข้าใจผิด คอนโดสองห้องนอนในเมืองกับพูลวิลล่าบนพื้นที่หนึ่งพันตารางเมตรไม่ใช่เนื้องานเดียวกัน บริษัทใดที่เสนอราคาแบบเหมาจ่ายก่อนได้เห็นสถานที่จริงถือว่าเป็นการคาดเดาทั้งสิ้น
สิ่งที่เราทำได้คืออธิบายให้ชัดเจนว่าการคิดราคาที่นี่ทำงานอย่างไร เพื่อให้คุณแยกแยะได้ว่าใบเสนอราคาไหนสมเหตุสมผลหรือมีการบวกเพิ่มเกินจริง ซึ่งรวมถึงราคาของเราด้วย
รูปแบบการคิดค่าบริการมีเพียง 4 วิธีเท่านั้น
| บริการ | วิธีการคิดค่าบริการ | สิ่งที่ควรระวัง |
|---|---|---|
| การดูแลบ้านช่วงที่ไม่มีคนอยู่ | ค่าธรรมเนียมรายเดือนแบบคงที่ — คิดตามขนาดพื้นที่ จำนวนที่ดิน และความถี่ในการเข้าตรวจ | สระว่ายน้ำและสวนมักจะ ไม่รวม รวมอยู่แล้ว |
| การบริหารจัดการเช่าระยะยาว | ปกติจะคิดค่าบริการเท่ากับค่าเช่าหนึ่งเดือน หรือคิดเป็นเปอร์เซ็นต์จากรายได้ค่าเช่า (โดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 8–10%) | คิดจากค่าเช่าที่เก็บได้จริง หรือค่าเช่าที่ตกลงกันไว้? |
| การบริหารจัดการเช่าระยะสั้น | ปกติจะคิดเป็นเปอร์เซ็นต์จากรายได้ค่าเช่า (โดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 20–25%) | ใครเป็นผู้จ่ายค่าชุดเครื่องนอน ค่าผลิตภัณฑ์ และค่าธรรมเนียมแพลตฟอร์ม? |
| การหาผู้เช่าเพียงอย่างเดียว | ปกติจะคิดค่าบริการเท่ากับค่าเช่าหนึ่งเดือนเมื่อทำสัญญา | พวกเขาจะทำการตลาดให้นานแค่ไหน? |
| การดูแลสระว่ายน้ำ | ค่าธรรมเนียมรายเดือนแยกต่างหาก คิดตามขนาดและความถี่ | รวมค่าสารเคมีแล้ว หรือเรียกเก็บเพิ่มต่างหาก? |
| การดูแลสวน | ค่าธรรมเนียมรายเดือนแยกต่างหาก คิดตามขนาดที่ดิน | ที่ดินขนาดใหญ่ที่มีต้นปาล์มโตเต็มที่ย่อมมีค่าใช้จ่ายสูงกว่า — เป็นเรื่องปกติ |
| การซ่อมแซมโดยผู้รับเหมา | คิดตามต้นทุนจริง — คุณควรขอดูใบแจ้งหนี้จากผู้รับเหมา | 🔴 จุดที่ค่าใช้จ่ายแอบแฝงมักซ่อนอยู่ |
เปอร์เซ็นต์ข้างต้นเป็นเพียงโครงสร้างราคาปกติของตลาดใน Hua Hin ไม่ใช่ใบเสนอราคา ตัวเลขจริงของคุณขึ้นอยู่กับตัวอสังหาริมทรัพย์และควรได้รับการเสนอราคาเป็นรายกรณีไป
6 ปัจจัยที่มีผลต่อใบเสนอราคาของคุณ
- ขนาดและพื้นที่ — ปัจจัยหลักที่สำคัญที่สุดและสมเหตุสมผลที่สุด
- ความถี่ในการเข้าตรวจเช็ค — ความถี่รายสัปดาห์ รายสองสัปดาห์ หรือรายเดือนส่งผลต่อราคาโดยตรง และเป็นส่วนที่มักจะจ่ายเกินความจำเป็นได้ง่ายที่สุด
- สระว่ายน้ำส่วนตัว — เพิ่มงานดูแลตามปกติขึ้นเกือบเท่าตัว มักจะถูกคิดค่าใช้จ่ายแยกต่างหากเสมอ
- ระยะห่างจากตัวเมือง — ระยะเวลาในการเดินทางคือต้นทุนจริง ซึ่งยุติธรรมหากมีการแจ้งให้ทราบล่วงหน้า ไม่ใช่มาพบภายหลัง
- การปล่อยเช่าระยะยาวหรือระยะสั้น — การปล่อยเช่าระยะสั้นมีภาระงานมากกว่าเมื่อเทียบกับรายได้ที่ได้รับ
- สภาพและอายุของทรัพย์สิน — บ้านอายุ 20 ปีที่มีระบบต่างๆ เริ่มเสื่อมสภาพต้องการการดูแลเอาใจใส่มากกว่า
หากบริษัทไม่สามารถบอกคุณได้ว่าทรัพย์สินของคุณเข้าข่ายรูปแบบใดในการสนทนาครั้งแรก นั่นเป็นสัญญาณที่ควรสังเกต
คำถามเรื่องใบแจ้งหนี้ที่ไม่มีใครอยากตอบ
"ใบแจ้งหนี้มาที่ 45,000 baht แต่ภายหลังผมพบว่าช่างไฟคิดค่าบริการจริงแค่ 30,000."
การบวกกำไรเพิ่ม 30% ทำงานอย่างไร และทำไมถึงไม่เคยปรากฏในรายการราคาใดๆ
บริษัทจัดการอาจเสนอค่าธรรมเนียมรายเดือนที่ดูสมเหตุสมผล แล้วแอบบวกกำไรเพิ่มในค่าจ้างผู้รับเหมา ค่าวัสดุ และค่าอะไหล่ทุกรายการ ตลอดทั้งปี กำไรแฝงเหล่านี้อาจสูงกว่าค่าธรรมเนียมรายเดือนหลายเท่าตัว คุณมักจะไม่เห็นมันเพราะคุณไม่เคยเห็นใบแจ้งหนี้ต้นฉบับจากผู้รับเหมา
สามคำถามที่จะเปิดเผยความจริง
- คุณมีการบวกกำไรเพิ่มในค่าจ้างผู้รับเหมาและค่าวัสดุหรือไม่ (ถามตรงๆ แล้วสังเกตจังหวะการหยุดตอบ)
- ฉันสามารถขอดูใบแจ้งหนี้ของผู้รับเหมาล่าสุดที่มีหัวกระดาษของผู้รับเหมาเองได้ไหม
- ค่าวัสดุและค่าซ่อมแซมจะถูกเรียกเก็บตามราคาต้นทุนจริงโดยแสดงใบแจ้งหนี้ให้ฉันดูใช่หรือไม่
บริษัทที่ซื่อสัตย์จะตอบทั้งสามคำถามนี้ได้ทันที คำตอบที่คลุมเครือต่อคำถามเหล่านี้ คือ คือคำตอบ นี่คือตัวกรองหลักที่เราใช้ก่อนจะแนะนำบริษัทใดๆ ให้กับคุณ
บริการของเรามีค่าใช้จ่ายเท่าไร — ไม่มีค่าใช้จ่าย
เราได้รับค่าตอบแทนจากบริษัทจัดการในรูปแบบค่าแนะนำเมื่อคุณเซ็นสัญญากับพวกเขา คุณจ่ายในอัตรามาตรฐานของบริษัทนั้นๆ หรือบางครั้งอาจถูกกว่าเล็กน้อย เพราะเรารู้ราคาตลาดในพื้นที่และคอยตรวจสอบการบวกกำไรเพิ่มให้คุณ
ผลประโยชน์ของเราและของคุณเป็นไปในทิศทางเดียวกัน หากบริษัทที่เราแนะนำคิดค่าใช้จ่ายเกินจริง พวกเขาจะถูกถอดออกจากรายชื่อของเรา เราไม่มีเหตุผลที่จะต้องปกป้องพวกเขา
คำถามเรื่องเงิน
ถามตรง ตอบตรง
ทำไมคุณถึงไม่เปิดเผยรายการราคา
เพราะช่วงราคาที่ประกาศไว้มักไม่ตรงกับความเป็นจริงสำหรับอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ สวนของทาวน์เฮาส์กับที่ดินขนาดหนึ่งพันตารางเมตรที่มีต้นปาล์มโตเต็มที่นั้นเป็นงานที่ต่างกัน เราจึงเผยแพร่รูปแบบการคิดราคาและจุดที่ควรระวังแทน แล้วค่อยเสนอราคาตามแต่ละอสังหาริมทรัพย์
ค่าธรรมเนียมหาผู้เช่าเท่ากับค่าเช่าหนึ่งเดือนถือเป็นเรื่องปกติไหม?
ใช่ นี่คือโครงสร้างมาตรฐานใน Thailand สำหรับสัญญาเช่า 12 เดือน สิ่งที่แปรผันคือระยะเวลาที่พวกเขาจะทำการตลาดต่อไปหากปล่อยเช่าไม่ได้ และค่าธรรมเนียมนั้นต้องจ่ายตอนเซ็นสัญญาหรือตอนย้ายเข้า
การบริหารจัดการการเช่าระยะยาวควรอยู่ที่กี่เปอร์เซ็นต์?
โดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 8–10% ของรายได้ค่าเช่า หรือเท่ากับค่าเช่าหนึ่งเดือนขึ้นอยู่กับโครงสร้าง ให้ถามว่าเปอร์เซ็นต์นั้นคิดจากค่าเช่าที่เก็บได้จริงหรือค่าเช่าที่ตกลงกันไว้ เพราะความแตกต่างนี้มีความสำคัญเมื่อผู้เช่าจ่ายเงินล่าช้า
ค่าธรรมเนียมการประสานงาน (coordination fees) เป็นเรื่องปกติไหม?
ไม่ปกติ และควรทักท้วง การแยกค่าดูแลสระว่ายน้ำและสวนเป็นรายการต่างหากถือเป็นเรื่องมาตรฐาน แต่ค่าประสานงานหรือค่าธรรมเนียมการจัดการที่โผล่มาตอนท้ายโดยไม่ได้แจ้งไว้ตั้งแต่แรกนั้นไม่ถือเป็นเรื่องปกติ
บอกรายละเอียดเกี่ยวกับวิลล่าของคุณ
สละเวลา 15 นาทีตอนนี้ ช่วยให้คุณไม่ต้องคาดเดาไปเองในภายหลัง
ส่งข้อมูลพื้นฐานมาให้เรา เช่น ที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ วิธีที่คุณใช้งาน และสิ่งที่คุณต้องการให้เราจัดการให้ เราจะตอบกลับอย่างตรงไปตรงมาพร้อมรายชื่อบริษัทในพื้นที่ที่ผ่านการคัดกรองแล้ว 2-3 แห่งที่เหมาะสมกับคุณ
- ฟรีสำหรับเจ้าของบ้าน ไม่มีข้อผูกมัด
- เราตอบกลับด้วยตัวเอง โดยปกติภายในหนึ่งวันทำการ
- เราเปรียบเทียบให้ดูอย่างน้อยสองบริษัท ไม่ใช่แค่บริษัทเดียว
- ข้อมูลของคุณจะไม่ถูกส่งต่อให้ใครโดยไม่ได้รับความยินยอมจากคุณ