房屋一年中部分时间空置
你住在其他地方（通常是欧洲或澳大利亚），只在凉爽的月份来 Hua Hin。你的房子大约从四月到十月处于关闭状态。
你需要的不是酒店式服务。你需要的是一个能定期上门、检查、修复小问题并拍照反馈的人。
门窗紧闭的房屋实际会发生什么
六个月的门窗紧闭并非在“保护”房屋。
业主通常在11月抵达，却发现一些5月时就开始的小问题。这些问题并不罕见，全都是可以预见的，而且预防成本远低于事后维修。
- 衣柜内和家具后方发霉 — 房屋长期关闭后最先出现的问题
- 橡胶密封圈和垫片老化 — 水龙头、窗户和淋浴门开始渗漏
- 泳池变绿，水泵因数月未运行而卡死
- 昆虫和啮齿动物入侵 — 壁虎、蚂蚁，偶尔还有老鼠在天花板里
- 小渗漏演变成大问题 — 7月的屋顶滴水，到了9月就是天花板漏水
业主们很少公开谈论的一点： 真正让人头疼的不是维修费用，而是你原本打算度假三周，结果却不得不花时间去监督一个从未谋面的承包商，还要面对语言不通的障碍，并支付对方开出的任何价格。
物业托管不是什么奢侈服务。它是为了防止你的度假屋变成建筑工地。
适用对象
我们服务的业主大多属于以下两类之一。
房屋用于出租且你本人不在现场
你希望租客得到妥善照顾，合同得到履行，并且在空调出故障等紧急时刻有人能接听电话。
最重要的是，你需要确保维修报价公道——因为在 Thailand，关于物业管理最常见的抱怨就是账单被悄悄加价了百分之三十。
包含哪些服务
优秀物业管家应做的八件事。
您不需要每个月都用到这八项服务。但这是对比各家公司的标准清单，也是我们审核公司时所使用的依据。
01
定期检查
按计划进行室内外巡视，并提供带有日期的照片报告。所有情况均由专人实地查看，不听信二手消息。
05
空调与家电
定期运行并维护设备以防损坏；在您抵达前测试冰箱、水泵和电路系统。
02
通风与除湿
开窗开门通风，保持室内空气流通，在霉菌滋生前进行预防。
06
账单与行政
按时缴纳电费、水费、网络费和公共区域管理费，并进行核对，确保您清楚每一笔实际支出。
03
泳池与水系统
在闲置期间检查水质化学平衡，运行水泵和过滤器，确保水质达标。
07
安保与钥匙托管
妥善保管钥匙，在暴风雨后或长期无人居住时检查房产。
04
花园与外观
修剪草坪、棕榈树和树篱，检查灌溉系统，尽早发现暴风雨造成的损坏。
08
紧急响应
处理漏水、断电、暴风雨损坏等问题，由当地人员接听电话并解决。
检查流程
每次都使用相同的检查清单，按相同的顺序进行。
关键在于一致性。遵循书面清单的管理员能发现问题；而只是“随便看看”的人则做不到。
| 步骤 | 具体操作 | 重要性 |
|---|---|---|
| 1. 到达并通风 | 打开门窗通风，检查窗帘是否受潮 | 预防霉菌的最佳时机是最初的一小时，成本也最低 |
| 2. 检查室外 | 屋顶线条、排水沟、墙壁、大门、车棚、边界 | 从室内无法发现风暴造成的损坏 |
| 3. 泳池和水泵 | 测试水质化学成分，运行过滤器，检查水位和清澈度 | 维护不善的泳池，其修复成本远高于日常运营成本 |
| 4. 花园 | 草坪、棕榈树、树篱、灌溉系统、风暴后的杂物清理 | 过度生长的植被会掩盖损坏并招引害虫 |
| 5. 室内清扫 | 水槽下方漏水、天花板污渍、虫害迹象、空调滤网 | 如果有人定期检查，小规模渗漏通常能及早发现 |
| 6. 运行系统 | 短时间开启空调、检查水龙头和水泵、记录电表读数 | 长期不运行的设备容易卡死 |
| 7. 拍照 | 对任何值得注意的地方以及房屋的正常状态进行拍照留底 | 让你看到房产的真实情况，而不是一份总结报告 |
| 8. 报告 | 简短的书面说明：已完成的工作、需要关注的问题、预计费用 | 你可以根据事实而非紧迫感来做决定 |
如果什么都没发生，报告里就会写什么都没发生。 虚构紧迫感是失去业主信任的最快方式，也是我们终止与合作伙伴关系的最快理由。
费用明细
按房产实际情况收费，而不是按宣传册定价。
市中心的两居室公寓和占地一千平米的泳池别墅，工作量完全不同。 任何在没看过房产之前就给你报固定月费的人，都是在瞎猜。
| 服务 | 通常的定价方式 |
|---|---|
| 房屋看管（空置房）定期上门巡视、通风、检查、拍照汇报 | 按月收取固定费用，具体取决于房产面积、地块大小和上门检查频率 |
| 泳池维护水质化学处理、水泵、过滤系统 | 通常与日常维护费用分开收取 |
| 花园维护草坪、棕榈树、绿篱、灌溉 | 单独收费，取决于地块大小和检查频率 |
| 额外上门服务抵达前、暴雨后 | 每次 |
| 租赁管理如果房产用于出租 | 通常为一个月的租金，或租金收入的一定比例 |
| 承包商维修电工、水管工、空调工、施工队 | 按成本价结算——你会看到承包商的原始发票 |
与其盲目猜测，不如告诉我们您的房产情况，我们会为您提供两到三家经过审核的公司的真实报价，直接给出具体数字，而不是一个模糊的范围。
- 此对比服务不收取任何费用，您也无需承担任何义务。
- 在您做出决定前，我们会告知您哪些项目是单独收费的。
- 我们会直接询问每家公司是否会对承包商的账单加价。
- 无法诚实回答此问题的公司，我们不会推荐。
业主常问的问题
关于托管，实话实说。
多长时间会有人去我的家巡视一次？
大多数业主在房屋空置期间选择每周或每两周检查一次，在使用期间则每月检查。您需要在服务开始前以书面形式确认时间表，并且可以随时更改，例如在您抵达前增加检查次数。
我怎么知道对方真的去巡视了？
每次检查后都会附上带日期的照片和简短的书面说明。如果一切正常，报告中会如实说明。我们绝不会在没有证据的情况下只告诉您“一切都好”。
维修费用由谁承担？
作为业主，您有权查看承包商的原始账单，而不是加价后的版本。我们会提前与您商定一个小的支出限额：低于此限额的小修小补会直接处理；超过此限额则会先征求您的意见。这样既能避免周六水泵坏了还要打国际电话到欧洲，又能确保更换屋顶等大额支出得到您的确认。
备件和材料会加价吗？
不应该加价，我们会进行核实。在 Thailand，关于物业管理最常见的投诉就是账单在未经同意的情况下悄悄增加了 30%。我们会直接询问每家公司如何对承包商的工作定价，凡是会加价的公司都不会被推荐给我们的客户。
看管服务与租赁管理有什么不同？
不同。租赁管理是指寻找租客、签署合同和收取租金。看管服务则是针对房产本身，无论房屋是否出租或空置。许多业主在一年中的不同时期都需要这两项服务。
你们的服务覆盖哪些区域？
Hua Hin、Cha-Am、Pranburi 以及这些区域之间的地带——大致涵盖距离 Hua Hin 半小时车程内的范围。 如果您的房产位置更远，也请咨询我们：我们会如实告知是否能提供妥善服务，绝不隐瞒。
以后可以更换物业托管方吗？
可以，业主确实会这样做。如果托管公司表现不佳，请联系我们，我们会重新为您筛选。我们每年都会评估所有合作方，如果某家公司的服务质量下降，我们会将其从名单中剔除。
请告诉我们您的 Villa 的情况
现在花十五分钟，能省去您以后的大量猜测。
请提供基本信息——别墅位置、每年空置时长，以及之前遇到过的问题。 我们会直接给出答复，并为您推荐两到三家符合要求的本地优质公司。
- 业主免费——没有任何义务
- 我们会亲自回复，通常在一个工作日内
- 我们至少对比两家公司，绝不只推荐一家
- 未经您的同意，您的个人信息绝不会透露给任何人